서울 메이커's Talk

키워드로 보는 2018년 내 집 마련 전략

김인만(김인만부동산연구소장, <7일 만에 끝내는 부동산 지식> 저자)




2018년 무술년(戊戌年) 황금개띠의 해가 밝았다. 내 집 마련의 꿈을 2018년에는 이룰 수 있을까?
한 해 주택시장의 변수와 전망을 통해 실수요자들 내 집 마련 전략을 알아보았다. 2018년 주택시장의 3대 키워드로 부동산정책, 입주물량, 금리를 꼽았다.

2018년의 3대 키워드

부동산정책은 투기수요억제와 주택공급확대 정책이 병행된다. 2017년까지 관리처분계획을 접수하지 못한 재건축 단지들은 2018년 1월 1일부터 재건축 초과이익환수제가 적용되어 얻은 이익이 1인당 3천만원을 넘을 경우 초과 금액의 최고 50%를 세금으로 내야 한다. 4월 1일부터는 2주택 10%p, 3주택 이상 20%p 다주택자 양도세 중과가 적용되기 때문에 상황에 따라 보유세 인상 등으로 더 강하게 수요를 누를 것으로 보인다. 이런 수요억제 규제와 함께 서민주거안정을 위한 주거복지 로드맵에 따라 청년, 신혼부부 등을 위한 공공임대와 공공분양 공급도 확대될 예정이다.

입주물량 증가는 매매와 전세가격이 모두 약세가 될 수 있기 때문에 중요한 변수이다. 2015년부터 큰 폭의 증가를 보였던 분양물량이 입주물량 증가로 이어지면서 2018년은 역대 최대인 44만 가구 이상이 입주할 예정으로 2019년에도 30만 가구를 넘길 전망이다.


입주물량이 많은 지역에는 상당히 부담이 될 것으로 보이는데 2018년 서울시의 입주물량은 3만5천 가구 정도로 2017년보다 다소 적거나 비슷한 수준임에 반해 경기도는 16만 가구가 넘을 것으로 예상되면서 부산을 제외한 지방과 더불어 입주물량증가 영향에서 자유롭기 어려울 것 같다.

금리는 2017년 11월 30일 한국은행이 0.25%p의 기준금리를 올려 6년여 만에 금리인상으로 방향전환을 하였고 미국 역시 12월 기준금리를 0.25%p 올려 1.25~1.5%가 되었다. 금리는 대출이자 부담을 늘리고 예금금리 인상으로 이어질 경우 시중의 유동성을 흡수하면서 주택구입 수요를 줄일 수도 있어서 주택시장에 부담이 되고 민감한 이슈임에는 분명하다. 다만 가계부채를 억제하기 위해 강력한 대출규제를 이미 시행하고 있고 점진적인 금리인상이 예상되기 때문에 위험관리만 잘 한다면 주택시장에 큰 영향을 주지 않을 수 있다.

주택시장 수요자들의 선택과 공공의 역할

대출규제와 더불어 이런 강력한 수요억제정책, 입주물량 증가, 금리인상의 영향으로 주택 수를 늘리기 부담스러운 수요자들은 입주물량 영향이 제한적인 지역의 경쟁력이 있는 소형아파트를 선택하도록 한다. 연립이나 다세대주택보다 소형아파트, 즉 똘똘한 한 채의 강세가 지속될 가능성이 높다. 문제는 이런 서울 소형아파트 집중현상은 청년, 신혼부부 등 서울의 실수요자들의 내 집 마련의 꿈을 더 어렵게 할 수 있다는 점이다.
서민 주거안정문제는 결혼과 출산에 영향을 주기 때문에 단순한 개인의 문제가 아니며 정부와 서울시 공공의 적극적인 역할이 매우 중요하다. 정부는 무주택 실수요자의 내 집 마련 기회를 확대하기 위해 2018년부터 주거복지 로드맵과 도시재생 사업을 추진하여 공공주택 공급을 확대할 계획이다.

실수요자들은 이런 공공주택 확대와 지원제도를 적극 활용하는 것이 좋다. 청년들은 서울 오류, 신촌, 천호 등에 공급될 행복주택 등 공공임대주택과 서울 신촌, 서울 장위, 과천 주암 등에 공급될 공공지원주택, 광명시 도시재생을 통한 청년주택 등에 관심을 가져보는 것이 좋다. 신혼부부는 공공임대주택과 함께 수서역세권, 위례신도시, 서울 양원, 과천지식정보타운 등 기존 택지와 성남 금토, 성남 복정 등 신규택지에 공급될 계획인 신혼희망타운에 많은 관심을 가지는 것이 좋겠다. 그 외에 청년우대형 청약통장, 무주택 서민 금융지원 등 실수요자를 위한 다양한 공공지원 혜택도 눈 여겨보도록 하자.
서울 전 지역이 투기과열지구로 지정되면서 도시재생 뉴딜에서 제외되었고 주거복지 로드맵 계획 역시 서울근교 경기와 지방에 집중되어 있다. 미래세대를 위해 남겨야 할 도시 근교 개발제한지역(GB)을 훼손하기보다 서울도심 지상구간의 지하철을 지하화하고 남은 지상공간을 주택과 공원으로 활용하는 등 서울 도심의 아파트 공급을 확대하기 위해 보다 적극적이고 효과적인 주택정책을 기대해 본다.