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[해외사례]

오스트리아의 사회주택과 균형발전을 위한 노력
공공임대주택 및 지역센터 운영 선진사례

‘세계에서 가장 살고 싶은 나라’로 불리는 오스트리아. 중부유럽에 위치한 오스트리아는 8만3.858㎢의 면적으로 남한의 10만㎢보다 조금 작은 반면, 인구는 845만 명으로 서울 인구 1천만 보다 적다. 가구 수는 386만 가구, 주택보급수 459만호로 주택보급률이 약 119%를 차지한다.
이 중 자가 점유가구 비율이 56.4%로 남한의 56.8%와 비슷하나 오스트리아의 경우는 사회주택(공공임대주택, 비영리 주체가 공급하는 주택)이 전체가구의 23%, 오스트리아의 대표 도시 비엔나는 60%를 차지하는 등 사회주택의 비중이 매우 높고, 이러한 요인이 ‘살기 좋은 도시’를 만들고 있다.
오스트리아의 주택정책과 사회주택에 대해 알아보자.

시민의 주거 환경 개선, 풍요로운 삶 위해 정부가 집 지어 공급

오스트리아에서는 19세기 중반, 급격하게 증가하는 인구에 비해 열악한 주거환경을 개선하기 위해 비영리 주택협회가 만들어진다. 그러나 이때만 해도 이 비영리 주택협회에 정부의 지원이 이루어지지는 않았다. 그러다 1908년에 주거를 위한 공공 기금 시스템이 처음 만들어지고, 2년 뒤 수익 제한, 합리적인 임대료, 자산과 정부 감독의 연계 등이 포함된 주거 복지 기금이 설립되면서 오스트리아의 실질적인 주택정책이 모습을 드러냈다. 이후 오스트리아의 주택정책에는 사회이익을 위한 국가 개입이 시작되었다.

국가 개입 전만 해도 오스트리아는 직장에서 높은 임금을 받는 근로자들이라도 주택을 구입할 수 없는 상황이었지만, 현재 오스트리아에 거주하는 사람 여섯 명 중 한 명은 비영리 주거협회에 의해 지어졌거나 협회가 관리하는 아파트에 살고 있다. 오스트리아 주택정책에서 가장 핵심적인 두 가지 요소는 국가의 재정지원과 헌신적인 비영리 영역이다. 정부는 국민들의 주거권을 보장하고, 임대료를 통제하는 법을 만들어 사회적 주택을 활성화해나갔고 자국 내 주택의 1/5가량을 공급해 온 경쟁력 있는 비영리의 도움을 받았다.

주택은 상품이 아닌 ‘거주’와 ‘공공재’… 사회적 가치 우선시

오스트리아는 주택을 상품으로 보지 않고 ‘거주’와 ‘공공재’로 성격으로 간주했다. 따라서 공익주택은 경제적 가치보다 사회적 가치를 우선시하며, 저소득층에 국한하지 않고 다양한 계층이 거주하는 주택으로 만들어졌다. 특히 장기간 좋은 서비스를 제공받으면서도 임대료 부담이 낮다는 장점이 있다. 아울러 주택협동조합, 영리 및 비영리 기업, 재무적 투자자 등 여러 영역이 상호 경쟁과 협력으로 공익주택의 다양성과 활력을 유지하고 있다는 점이 주거문제 해결에 핵심 요소로 작용하고 있다.

오스트리아의 주택 개발에 있어 국가는 중요한 역할을 한다. 정부는 양질의 주택을 저렴한 가격에 공급하기 위해 ‘주택촉진계획’을 세우고, 이를 통해 공적자금을 제공하고 있다. 주택건설 비용의 20%~60% 정도를 충당할 수 있는 장기, 저금리의 공적 보조금 또는 주택담보대출 등의 금융 지원은 주택협동조합에 직접적으로 주어져 주택건설 비용으로 사용된다. 이렇게 지어진 공익주택은 필요 경비만으로 가격을 산정한 ‘비용 충당’의 원칙을 따라야 하고(수익률은 물가와 연동 차원 최대 3.5%로 제한) 자산을 매각하지 않아야 하며, 상업 활동이 제약된다.

비엔나 시의 주거 문제에 대한 것은 비엔나 주거복지센터가 관장한다. 시 연방주의 재정으로 지은 임대주택에 살고 있는 사람들이 주거에 문제가 생기면 방문해야 하는 곳이 바로 주거복지센터이며, 1주일에 평균 1,600명의 고객이 이곳에 상담하러 온다. 관리물량은 98만4,000세대로 비엔나 시민 60%가 이 주택에 거주하며, 올해부터 2020년까지 17개 공공 디벨로퍼에 의해 1만3,800세대를 공급할 예정이다.

비엔나의 사회주택에 입주하려면 △최소 18세 이상이어야 하고 △비엔나에서 최소 2년 이상 거주해야 하며 △오스트리아 국적 또는 비자를 소지하되 △규정이하의 소득이어야 한다. 아울러 31세 이하 청년, 부모님 양육자, 한 부모 가정, 1~2인 가구, 65세 이상 고령자 또는 장애인 등에 중심이 맞춰져 있다.

청년과 노인 우선 공급, 공공성 지닌 민간임대주택 활성화

오스트리아는 주택정책을 살펴본 결과 주목할 점은 다음과 같다. 먼저 오스트리아 비엔나는 특히 65세 이상 노인과 청년층에 대한 사회주택 공급(스마트 주택)을 확대하고 있다. 이 스마트 주택은 청년과 노인이 우선적으로 입주할 수 있으며, 신혼부부 또는 어린 자녀를 두고 있는 층에 매우 인기가 높다.

둘째, 비엔나 전체의 60%를 차지할 정도로 사회주택의 비중이 큰데, 이 가운데 공공이 직접 건설관리하는 비율은 20%인 반면 민간임대주택이 사회주택의 절반이상을 차지하고 있다. 이들은 민간이면서도 수익이 제한되고, 우리나라의 공기업과 유사한 형태의 민간을 통해 사회주택 공급이 활발하게 이루어지고 있다. 셋째, 사회주택의 관리비 명목으로 사회주택보증금을 연 1%씩 공제하고 있고, 이에 이의를 두지 않는 점도 특징 중 하나다. 아울러 부부와 자녀, 부모 등 가구원수가 많을수록 보다 넓은 주택에 입주할 수 있다.

주거환경으로는 오스트리아 비엔나 주택단지의 경우 집집마다 화단이 있고 단지 내 조경, 옥상녹화, 벽면녹화 등이 매우 잘 발달되어 있었다. 또한 일정규모 이상의 단지에서는 가구 내에서 대부분 어린이집에서 활동하는 아이들이 눈에 보일 정도로 아동 케어 커뮤니티 시설이 활발히 운영되고 있다.

최초의 사회적 주택, ‘칼 막스호프’와 산업시설 주거단지로 ‘가조메타 시티’

끝으로, 오스트리아 최초의 사회주택 칼 막스호프와 오스트리아에서 불고 있는 도시재생 바람을 소개한다. 먼저, 1934년 비엔나에 세워진 칼 막스호프는 처음 계획 때부터 여성들의 교육의 평등과 사회참여를 돕기 위해 단지 내 탁아소, 세탁소 등을 설치해 당시 주택단지의 혁신을 보여줬다. 칼 막스호프는 1927년부터 건설을 시작해 7년간의 공사 끝에 완성됐는데 단지 전체 길이가 1km에 달하는 세계최대 주거단지로 거듭났다. 가구 수는 1,382호, 약 5,500명이 거주하며 단지 전체의 18.5%가 외부 놀이터를 조성됐고 커뮤니티 시설로 세탁소, 목욕탕, 유치원, 도서관, 의원, 사무실 들 많은 시설이 포함되어 있다. 칼 막스호프 주거단지는 58년만인 1992년 리모델링을 실시해 현재도 많은 주민들이 거주하고 있다.

과거 산업시설을 활용한 주거 공급도 눈길을 끈다. 2001년에 건설된 가조메타 시티는 옛날 가스저장고로 활용되던 시설을 주거단지로 만든 것이다. 1986년까지 약 87년간 비엔나 전역에 가스를 공급했던 원통형의 가스저장고 4개를 ‘가조메타 시티 프로젝트’를 통해 지난 2011년 주거단지 및 쇼핑몰로 재탄생시켰다. 특히 이곳은 600여 가구의 주택과 공연장, 문화시설, 대단위 쇼핑센터로 건설됐다. 이를 바탕으로 도시 외곽의 낙후된 산업지역이었던 가조메타는 사람들로 북적이는 핫플레이스로 변했으며, 과거의 것을 활용할 때 새로운 가치를 얻을 수 있다는 교훈이 되고 있다.

도나우시티는 뉴도나우 옆에 성장하는 도시의 기능을 통합해 복합주거, 상업, 관공서 등 들어선 신주거단지이다. 1995년부터 2012년까지 장장 17년간 조성된 도시는 아파트 1,500세대와 초등학교, 유치원도 있으며, 유명 상업적 건축물들과 유엔본부가 들어 서 있다. 도나우시티는 주거인구 5,000명, 상업지구 1만5,000명이 일할 수 있는 정도의 작은 규모로 만들어진 곳인데, 이곳은 주민들뿐 아니라 비엔나 시민 전체에게 좋은 수변 레크레이션 공간으로 더욱 각광받는 곳이기도 하다.

그리고 비엔나 주거서비스센터 주변부에는 주변 도시재생사업의 일환으로 신주거단지를 조성했다. 주거뿐만 아니라 오피스, 상업 등을 함께 복합 계획하여 우리나라 문정복합타운과 같은 계획개념으로 설계되었다. 노출 발코니, 주동 앞 놀이터, 공개 공지, 입면 다양화, 1층 주요포인터의 상업시설 배치, 1층 세대의 마당 제공 등의 특징이 있다.

또한, 비엔나 보가르튼슈트라쎄역 주변 신주거단지는 우리나라 마곡지구와 같은 대단위 택지개발지구로, 11개 블록 이상의 대형 주거단지를 건설했고 현재도 계속 건설 중에 있다. 각각의 주거단지들은 다양한 입면과 공간적 특징들을 갖고 있으며 일부 사례에서는 고령자들은 위한 헬스복합 주거단지로 계획됐다. 대로에 접한 시설들은 상업과 복합된 주거로 AWS와 같은 창업지원센터(스타트업)도 함께 입주해 있다. 전체적으로는 지역을 도시재생사업의 일환으로 신축개발사업을 추진 중이다.

※ 본 기사는 서울주택도시공사가 실시한 ‘2018 글로벌 정책연수 귀국보고서’의 내용 일부를 요약 발췌한 것입니다.