[기획기사]
도시재생을 선도하는 ‘공공디벨로퍼’ 서울주택도시공사
전문 노하우와 다양한 경험으로 도시재생 뉴딜사업 견인할 것
정부의 핵심사업으로 추진 중인 도시재생 뉴딜사업 공모가 곧 마감되고 한 달여 뒤 선정지 발표를 앞두면서 ‘도시재생’이 국민적 관심사로 떠올랐다. 덩달아 기존의 택지개발, 임대주택 위주의 사업을 탈피하고 도시재생 전문기관이자 공공디벨로퍼의 새로운 모델을 만들어가고 있는 서울주택도시공사에 대해 쏠리는 눈도 많아졌다. 서울시가 7년 전 국내 최초로 도시재생사업을 추진해오는 과정에서 서울주택도시공사가 사업진행자로 참여해 왔기 때문이다. 특히 정부의 이번 정책이 서울시의 도시재생 모델을 상당부문 반영하면서 서울주택도시공사의 역할이 더욱 커질 것으로 보인다.
7년차 서울 도시재생사업의 시행자이자 관리자, 서울주택도시공사
정부의 도시재생 뉴딜사업을 이해하려면 먼저 도시재생의 개념, 그리고 서울시의 도시재생사업에 대해 알아야 한다. ‘도시재생’이란 기존의 ‘불도저식’ 개발이 아니라 노후화로 인해 쇠퇴한 지역과 공간을 개선하는 사업이다. 물리적인 정비를 넘어 환경·경제·사회문화적으로 쇠퇴한 도시의 인프라를 재정비하고 주거복지까지 포괄하는 새로운 공간을 만드는 것이다. 기존 지역민들이 계속 거주할 수 있는 여건을 확보하고 사회문화적 기능을 회복시키며 도시경제를 활성화하는 등, 주민들의 ‘삶의 질’을 향상시키는 것이 목표다.
서울시는 성장과 개발, 확장을 넘어 ‘사람 중심’을 기치로 한 도시재생 전략계획을 수립(2015년)하고 저이용·저개발 중심지, 쇠퇴·낙후산업지역, 역사문화자원 특화지역, 노후거주지역 등 4가지 유형으로 나눠 서울형 도시재생사업을 추진하고 있다. 7년 전 시동을 건 이 프로젝트를 통해 현재 서울시 전역에서 133개의 ‘서울형 도시재생’이 진행 중이다. ‘서울로 7017’을 시작으로 한 5대 권역 활성화 사업과 다시·세운 프로젝트, 창신숭인 주거지 재생사업 등이 대표적인 예다. 또한, 올해 정부의 도시재생 뉴딜사업을 반영하고 ‘시민들이 체감할 수 있는 도시재생, 지속가능한 동력을 가진 도시재생사업’으로 전환하고자 ‘2025 서울시 도시재생 전략계획’을 수립했다. 서울시는 ‘4차 산업혁명의 거점, 일자리 중심지로 육성해 미래성장 동력을 만들고 지역 곳곳에 활력을 더해 시민과 함께 공감하고 누리는 도시로 가꿔나간다’는 큰 밑그림 하에 도시재생을 진행 중이다.
서울주택도시공사는 서울시의 도시재생사업의 시행자이자 관리자로 2016년 서울주택도시공사형 재생사업모델을 개발하고 시범사업 추진해 왔다. 특히 2017년 7월에 정부가 도입한 도시재생 뉴딜정책의 뉴딜사업 유형화 발굴에 크게 기여한 바 있다. 사업 첫 번째 년도인 2017년에는 서울시가 제외됨에 따라 서울주택도시공사 역시 이 사업에 참여할 수 없었지만, 올해는 서울시가 포함돼 사장 직속의 도시재생뉴딜추진단(TF)을 구성하고 사업대상지를 발굴해 제안서를 준비 중에 있다.
서울시 10곳 선정, 이중 공공기관제안형 3곳은 SH가 주도
정부가 추진하는 도시재생 뉴딜사업은 지역균형발전과 일자리 창출을 위해 생활 편의시설과 문화생활 공간, 교통인프라를 확충하고 주택정비 및 공공임대주택, 노후시장 개선, 창업 공간 등을 지원하는 데 5년간 총 50조 원이 투입되는 프로젝트다. 지난해 12월 전국 68개 지역을 선정한 데 이어 올 8월에도 100곳을 선정할 예정이다.
서울시는 지난해 주택시장 과열에 대한 우려로 대상에서 제외됐지만 올해는 사업지 10곳이 포함된다. 이 중 7개는 서울시가 선정하고, 나머지 3개는 공공기관제안형으로 서울주택도시공사 등의 제안을 받아 국토부가 최종 선정한다.
저층부 및 도심권 도시재생 모델 개발, 정부 사업에 반영
서울주택도시공사는 정부의 도시재생 뉴딜사업이 본격화하는 지금 시점에서, 그동안 쌓아온 전문성과 노하우를 한껏 발산해 정부의 도시재생 뉴딜사업에 선도적인 역할을 할 수 있을 것으로 기대하고 있다. 1989년 설립 이래 30년 간 약 1,930만㎡의 택지를 개발하고 약 17.7만 호의 주택을 건설해 온 경험을 갖고 있고, 서울시의 초대형 프로젝트(은평뉴타운, 마곡지구 도시개발사업 등)를 성공적으로 수행해 전문성을 검증받은 것은 물론, 그간 도시재생 관련 연구를 꾸준히 진행하며 서울시와 함께 저층부나 도심권 등에서의 독자적인 모델을 만드는데 앞장서 왔기 때문이다.
서울주택도시공사가 개발한 도시재생모델은 총 다섯 가지로 이 유형 전체가 정부 정책에 반영됐다. 먼저 △정비사업 보완형은 주택 노후화에 따른 재난위험시설로 지정받고도 사업성이 낮거나 주민갈등이 심해 정체된 지역에서 이뤄진다. 20년 가까이 건설사를 찾지 못해 방치됐던 정릉스카이연립이나 낮은 사업성 때문에 기피되던 강남아파트에 뛰어들어 사업구도를 바꾸고 리츠를 도입해 성공적으로 사업을 시행한 것이 대표적인 예다. △저층 주거지 재생사업은 일명 ‘10분 동네’ 개방형단지 조성사업이다. 저층주거지역을 개발하고 그 안에 각종 생활편의시설을 갖추되 주민들이 10분 안에 걸어와서 누구나 이용할 수 있도록 하는 ‘살기 좋은’ 개방단지를 만드는 것이다. 빈집정비도 여기에 해당한다.
△역세권정비모델은 저밀도로 개발돼 효율성이 떨어지는 역세권을 2030청년임대주택으로 활용하는 사업이다. 민관이 함께 청년임대주택 등을 조성하되, 민간에 인센티브를 부여해 참여를 활성화시키는 사업이다. △공유재산 활용모델은 공공이 보유한 땅에 서울주택도시공사가 복합시설을 짓고 장기적으로 운영해 건설비를 환수하는 일종의 위탁개발 방식이다. 30년 된 저층 건물을 복합시설(청사+임대주택)로 준공해 활용도를 높인 오류동주민센터가 그 예다. △혁신공간창출모델은 노후 산업단지나 대학 인근 지역을 창업공간이나 혁신공간으로 만드는 것으로, 마곡 청년창업지원플랫폼, 캠퍼스타운 조성사업 등을 예로 들 수 있다.
지역 활성화와 일자리 창출의 최일선에 선 공공디벨로퍼 SH
현재 도시개발 및 관리의 패러다임은 ‘도시재생’으로 전환하고 있다. 중앙정부의 도시재생 뉴딜사업 시행은 이러한 흐름을 더욱 가속화할 것으로 보인다. 이 시점에서 서울주택도시공사가 주목하고 있는 키워드는 지역 활성화, 일자리 창출 등이다.
지역의 활성화나 지역민의 복지와는 상관없이 사업성 위주로 개발·분양해서 수익을 올린 뒤 손을 떼는 일반 시장의 논리로는 정작 정비가 시급하나 사업성이 떨어지는 지역들이 소외받기 쉽다. 재생 지역을 끝까지 책임지고 지속성을 이어가는 공공디벨로퍼의 역할이 필요한 것도 그 때문이다.
서울주택도시공사 조준배 도시재생기획처장은 “SH가 공공의 가치, 사회적 가치를 바탕으로 지역의 특성에 적합한 맞춤형 도시재생을 이뤄 지역을 활성화시키고 일자리를 창출해나가는데 있어 최적임자가 될 것”이라고 강조했다. 아울러, “4차 산업과 스마트시티 등을 도입해 도시의 경쟁력을 강화함으로써 지속가능한 모델을 만들어나갈 계획”이라며, “단순히 물리적인 개발, 정비뿐 아니라 운영 관리까지 함께 고민하면서 주거복지, 공간복지를 이뤄 서울시민들의 삶의 질을 개선하고 도시경쟁력을 강화하는 데 총력을 기울여 나가겠다”고 말했다.
