[칼럼인사이드]
공공임대주택 님비 완화를 위한 다양한 노력의 공유 필요
서울시는 주거복지 저변 확대를 위해 다양한 유형의 공공임대주택 공급을 추진하고 있다. 그러나 실제 공급되는 과정에서 지역 민원으로 공급이 늦어지거나 취소되는 경우가 다수 발생하기도 한다. 화장장이나 요양시설, 발전소와 송전탑 등이 설치되는 과정에서 일어나는 일명 ‘님비 현상’이 공공주택 공급과정에서도 나타나고 있는 것이다.
2030청년주택, 왜 반대할까?
서울시가 청년층의 높은 실업률과 주거비 부담으로 고통 받는 청년세대의 주거문제를 해소하기 위해 추진하고 있는 ‘역세권 2030 청년주택’ 사업에도 님비 현상은 확인된다. 구체적인 민원 내용을 보면 건축에 따른 조망권, 일조권, 교통혼잡, 청년층 풍기문란, 범죄우려, 집값하락 우려 등이 표면적 이유다. 서울시가 민원 해결을 위해 청년주택의 필요성과 장점, 그리고 민원사항 대한 대책 등을 수립하여 적극적으로 주민들을 설득하는 노력을 하고 잇지만 현장에서는 공급을 둘러싼 갈등으로 인해 사업이 취소되거나 보류되기도 한다.
일반적으로 님비 현상이 사회적 문제로 심각성을 가지는 이유는 혜택은 다수가 누리지만 피해는 특정지역에만 발생함에 따라 지역 간 갈등을 유발하는데 있다. 이러한 님비 현상을 풀기 위한 대응방안으로 ‘과감한 인센티브 제공’, ‘합리적 비용분담’, ‘주민참여 보장’, ‘지역개발 연계’ 등이 제시되고 있다. 하지만 과연 공공임대주택이 이러한 님비 대상이 되고 있는 것이 이해할 수 잇는 수준인지에 대한 논란 또한 있는 것이 사실이다.
저렴주택 공급을 위한 입법 사례들
우리보다 먼저 저렴주택을 공급하는 과정에서 나타난 님비 문제를 경험한 미국의 사례를 보면, 오랜 기간 사회적 합의과정과 법제화를 통해 문제를 풀어왔다.
몇 개의 법제화 사례를 소개하면 다음과 같다.
1. 매사추세츠의 주택공급 의제처리법
- Comprehensive Permit Law
- 주내 개별 시는 토지이용규제를 통해 저렴주택의 공급을 방해하였는데 초기에는 주정보가 직접 저렴주택의 공급을 주도하였다. 그러나 주 정부의 공적 재원이 부족해짐에 따라 기존의 방식으로 저렴주택을 공급하기에 어려움을 겪게 되면서 저렴주택공급 의제처리법을 제정하였다. 이를 통해 친시장적 인센티브와 정부 보조금이 결합되면서 개발업자가 보조금을 활용하여 개별 시 단위의 토지이용제한에 저촉을 받지 않게 되었으며, 연방정부 및 주정부의 통제에서 지방 정부의 권한이 강화되는 저렴주택 정책의 분권화가 실현되었다.
2. 캘리포니아의 주택기본법 - Housing Element Law
- 주택기본법은 도시가 지닌 고유의 토지이용규제를 완화하거나 참여의 인센티브를 제공하여 공정배분 계획을 실현해 오고 있다. 캘리포니아의 각 도시는 성장관리라는 목표 아래 저렴한 임대주택을 제한하거나, 지역주민의 반대에 부딪혀 왔다. 캘리포니아의 주택기본법도 결국은 도시가 지닌 고유의 토지이용규제를 완화하거나 참여의 인센티브를 제공하여 공정배분을 계획을 실현한 것이다. 최근에는 저소득층 인구가 많이 거주하고 있는 지역에도 주택 공급량을 계속 늘리는 것이 공정배분의 개념과 일치하지 않으므로 지역별, 계층별로 차등적이고, 유연하게 적용되어야 한다는 의견도 존재한다. 해당 지역의 기반시설 용량의 여건에 따라 저렴주택 공급의 속도 또한 조절되어야 할 필요성이 제기되고 있다.
3.일리노이의 저렴주택계획 및 항소법 - Affordable Housing Planning and Appeal Act
- 법 제정의 목적은 저렴주택 개발을 막는 카운티 정부 및 시 정부의 지역 조례 및 규제를 완화하도록 하는 것이었다. 법을 통한 님비문제 해결이라는 새로운 방안을 제시하였지만 이를 위해서는 정교한 자료 구축이 선결되어야 하는 운용상의 문제 등이 존재한다. 개발업자가 항소 절차에 들어가기에 앞서 해당 지방정부와의 협상, 공청회, 지역신문 등의 홍보 활동 등 다양한 의견수렴 과정을 거치기를 권고하고 있다. 즉 무조건적으로 항소라는 법률 절차를 밟을 것이 아니라 지역 사회의 우려를 파악하고, 기존 주민 의사를 존중하며, 향후 저렴주택 개발 계획이 지역 사회에 미칠 영향 및 필요성에 대해서 설명을 해주는 것이 바람직하다고 인식되고 있다.
미국 주택도시개발부(HUD)의 사례
공공임대주택에 대한 님비 문제를 해결하기 위해서는 우리나라의 주거 환경과 법체계에 적합한 입법방안을 모색하는 것이 필요해 보인다. 하지만, 동시에 임대주택의 공급이라는 목표에 대한 사회적 합의를 이끌어내기 위한 다양한 주체들의 노력이 무엇보다 중요하다. 이러한 노력을 공유한 사례를 소개하고자 한다. 서울시에서도 지역의 자랑거리로서 공공임대주택의 가치를 발굴하려는 미국의 주택도시개발부(Housing and Urban Development, 이하 HUD)의 노력을 참조할 수 있을 것이다.
HUD는 저렴주택공급 관련 규제가 주택가격, 지역의 고용시장(일자리), 경제성장, 지역의 재정건전성 등에 어떠한 영향을 미치는지, 객관적 근거를 제공하기 위한 펀드를 조성하고 이에 대한 연구를 지속적으로 지원하고 있다. 정책개발과 연구를 담당하는 별도의 기관, PD&R (Policy Development and Research)을 운영하고 있다. 주택시장 분석, 지역별 소득과 임대료 자료, 공정임대료 자료와 이 자료들을 활용한 보고서를 제공한다.
HUD는 님비현상에 대한 정보를 공유하고, 공공임대주택 개발을 막는 규제들을 어떠한 방식으로 해결하였는지에 대한 다양한 전략과 성공 사례들을 온라인(www.Regberriers.org)을 통해 공유함으로써 님비 현상을 완화 또는 극복한 좋은 사례들을 알리고, 유사한 문제를 겪고 있는 지방자치단체가 이를 참고하여 님비 현상을 해결할 수 있도록 돕고 있다.
저렴주택과 관련한 모든 통계자료, 정책자료, 보고서를 포함한 연구자료, 저렴주택 사례집 등 관련 자료의 플랫폼을 구축하여 해당 웹사이트를 통해 자료가 공유되고, 좋은 사례가 전파될 수 있도록 하는 셈이다.
HUD 사례에서 배우는 미비 완화 전략
이들은 ‘EDGE’라는 별도의 온라인 잡지도 발행하는데, 다루는 섹션은 크게 9가지로 커뮤니티 개발, 공정 주택, 주택시장, 시역 상생, 임차주택, 저렴주택, 지속가능성, 특정 계층 문제(노인, 결제 활성화 된 지역의 주택수요 문제 등), 노숙인으로 구성되며 전문적인 최신 자료들을 제공한다.
RBC(Regulatory Barriers Clearinghouse)는 저렴주택에 영향을 주는 주정부와 지방정부의 규제와 정책들에 대한 정보를 수집하고, 알기 쉽게 정리하여 재배포하는 역할을 수행한다. 수집하는 정보의 종류는 저렴주택과 관련한 판결, 조례, 연구보고서, 주(지방)정부 보고서 등을 모두 포함하고 있다. 또한 님비현상을 완화하거나 극복한 사례들을 널리 알리기 위하여 현재의 규제, 규제개선 방법, 자료와 관련하여 사례들을 수집하고 있다.
또한 저렴주택 개선을 위한 디자인 대회를 개최해 커뮤니티에 관심을 갖게 하며, 스스로 지역의 문제를 찾고 이를 해결하려는 노력을 적극적으로 지원하고 있다는 점도 좋은 참고가 될 수 있을 것이다. HUD는 저렴주택 개발사례와 규제개선 사례들을 제시함으로써 지역에서 필요한 전략을 찾는데 도움을 주고 있으며 우수 공공임대주택 커뮤니티 수상 프로그램을 개최, 각 펀드가 목표로 하고 있는 대상이 되는 단체를 시상하며 홍보하고 있다.
