서울주택도시공사(SH공사)가 시행한 내곡지구 보금자리주택사업이 공공주택 자산가치 상승으로 개발이익이 약 5배 증가하여 1조3000억원에 달하는 것으로 나타났다.

SH공사는 9월 22일 서울 강남구 사옥에서 기자설명회를 열어 내곡지구 사업 착수 전 사업성 검토 내용과 사업 종료 후 결과를 비교 분석한 결과, 내곡지구에서 분양주택(2,214호)과 임대주택(2,138호) 공급, 민간 택지매각(10만3306㎡, 전체면적의 12.7%)을 통하여 1조3,036억 원의 개발이익을 거두었으며, 이것은 사업 착수 당시 목표의 5.3배라고 밝혔다. SH공사는 2012~2015년 내곡지구에 아파트 6개 단지를 공급하였다.

구체적으로 내곡지구 투자비는 2조355억 원으로 보상비, 간접비, 금융비용 등의 상승으로 인하여 2012년 사업성 검토 당시보다 2,156억 원 증가하였다. 그러나 공공임대주택 2,318호의 자산가치가 예상보다 1조 2,953억 원 더 뛰어, 개발이익은 사업 착수 당시 목표로 했던 2,465억 원에서 1조3,063억 원으로 5배 증가하였다.

SH공사가 높은 수익성을 거둔 배경에는 오세훈 서울시장의 정책도 한몫했다. 2009년 오세훈 시장은 공공개발사업의 공공임대주택 의무비율을 25%에서 50%로 상향시켰다. 내곡지구 전체 주택(4,352호)에서 임대(2,138호)가 차지하는 비율은 50%이다.

내곡지구 택지조성원가는 3.3㎡당 890만 원이었으나, 내곡지구 공사 소유 전용 84㎡ 공공주택의 시세는 현재 세대당 약 18억 원, 세대당 토지 추정 가격은 약 14억 원, 3.3㎡기준 토지가격은 7,950만 원으로 택지조성원가 대비 토지가격이 크게 상승하였다.

▲ 1단지

▲ 2단지

▲ 3단지

▲ 5단지

▲ 6단지

▲ 7단지

SH공사는 나아가 내곡지구를 건물분양주택으로 공급했을 경우 사업성이 어떻게 변화하는지도 분석했다. 건물분양주택은 공사가 땅을 소유하고, 건물만 분양하는 방식으로 일명 ‘반값 아파트’라고 불린다.

분석한 결과를 보면, 내곡지구 분양주택 2,214호를 건물분양주택으로 전환하였을 경우 현금 사업수지는 –2,877억 원으로 악화되지만, SH공사가 소유한 토지의 자산가치가 늘어나 개발이익은 2조3,896억 원(공시가격 기준) 증가하는 것으로 나타났다. 특히 용적률을 450%로 높일 경우 건물분양주택을 8,960호 공급할 수 있기 때문에 개발이익이 3조1,628억 원(공시가격 기준)으로 증가할 것으로 분석되었다.

김헌동 SH공사 사장은 “비슷한 사업을 하는 경우 토지는 공사가 보유하고 건물만 분양하는 방식을 택하겠다. 용적률을 높여서 고밀도의 고급스런 아파트를 짓겠다”며 “공사가 앞으로 개발할 구룡마을, 성뒤마을 등에 대해서도 용적률을 최대한 높이는 노력을 할 것”이라고 밝혔다.

한편 SH공사는 내곡 전체 개발면적의 53%를 시민을 위한 공원녹지, 교육시설용지 등으로 조성하여 무상으로 지방자치단체에 공급하여 공공자산을 시민들에게 환원하였다.

SH공사는 앞으로 개발사업 추진 시 시민을 위한 공공자산을 충분히 확보하여 공공자산 가치를 높이며, 주택사업 또한 건물만 분양하는 방식으로 전환해 추진할 예정이다. 아울러 공사가 공공자산을 확보할 때 제도적 제약으로 지적되는 사업타당성 분석기준과 지방공기업 회계기준 등에 대하여 제도 개선을 건의할 계획이다.

현행 사업타당성 분석 기준과 지방공기업 회계기준은 부동산 가격 변동에 따른 공정가격을 인정하지 않고 있기 때문에, 사업타당성 검토시 사업성 부족 및 회계결산 손실 등이 발생하고 있다.

김헌동 SH공사 사장은 “앞으로 주요 사업지구의 사업결과를 추가로 공개하여 시민의 알 권리를 충족하고, 공사 경영의 투명성, 신뢰성을 확보하기 위하여 공공데이터를 지속적으로 공개할 것”이라고 말했다.