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세곡2지구 사업결과 평가 발표, 사업수지 11배 향상

 










세곡2지구 사업결과 평가 발표, 사업수지 11배 향상

 서울주택도시공사(이하 SH공사)가 2009년부터 추진 중인 세곡2공공주택사업 결과, 공공주택 자산가치 증가 등으로 당초계획보다 사업성이 11배 향상된 것으로 나타났다.

 


▲ 세곡2지구 사업결과 평가 기자설명회

 


세곡2지구 사업 착수 전 사업성 검토 내용과 사업종료 후 결과를 비교 분석한 결과, 세곡2지구에서 분양주택 1,833호, 임대주택 1,962호 공급 및 민간 택지매각 10만 9,079㎡(전체면적의 14%)를 통하여 2조5,771억 원의 사업성을 거둔 것으로 나타났다.

 

세곡2지구 투자비는 건축비 등의 감소로 사업성 검토 당시와 비교해 336억 원 감소하였다. 또한 임대주택 1,962호의 자산가치 2조 4,549억 원이 추가 반영되면서 최초 타당석 분석 대비 사업성이 11배나 향상되었다(2,352억 원→2조5,771억 원).

 

이와 같은 결과는 2009년 당시 오세훈 서울시장의 방침으로 공공개발사업의 공공임대주택 의무비율을 25%에서 50% 상향하였으며, 이에따라 세곡2지구에 공공임대주택을 많이 공급했기 때문으로 분석된다.

 

세곡2지구 택지조성원가는 3.3㎡당 780만 원이었으나, 세곡2지구 공사소유 전용 84㎡ 공공주택의 시세는 현재(2022. 12. KB시세기준) 세대당 약 18억 원, 세대당토지 추정 가격은 약 14억 원, 3.3㎡ 기준 토지가격은 7,938만 원으로 택지조성원가 대비 토지가격이 크게 증가하였다.

 

▲ 세곡2지구 사업수지 분석

 


또한 SH공사는 세곡2지구 전체 개발면적 77만 500㎡ 중 40만 889㎡(전체면적의 52%)를 시민을 위한 공원녹지, 교육시설용지 등으로 조성하여 지방자치단체에 무상으로 공급하여 공공의 자산을 시민에 환원하였다.

 

SH공사는 나아가 세곡2지구에 토지임대부 분양주택을 공급할 경우 사업성이 어떻게 변화하는지도 분석했다. 그 결과 기존 분양주택을 토지임대부 분양주택으로 전환 공급하거나 용적률을 상향하여 토지임대부 분양주택 공급을 확대할 경우 개발이익이 대폭 향상되는 것으로 확인됐다.

 

세곡2지구 분양주택 1,833호를 토지임대부 분양주택으로 전환할 경우 현금 사업수지는 –3,949억 원으로 악화되지만, 공사소유 토지 자산가치가 증가하여 개발이익은 4조3,718억 원(시세 기준)으로 오히려 증가할 전망이다.

 

특히 용적률을 300%로 높일 경우 토지임대부 분양주택을 6,550호 공급 가능하며, 토지 자산가치 증가 및 현금사업 수지 개선으로 개발이익은 4조4,540억 원(시세 기준)으로 증가하는 것으로 분석되었다.

 

▲ 세곡2지구 사업결과 평가 기자설명회

(출처: 서울홈즈 우현희님)

 

SH공사는 공공자산을 확보하는 것에 대한 제도적 제약으로 꼽히는 사업타당성 분석 기준과 지방공기업 회계기준 등에 대한 제도개선을 건의할 예정이다.

 

김헌동 SH공사 사장은 “앞으로 주요 사업지구의 사업결과를 계속 공개하여 시민의 알 권리를 충족하고, 공사 경영의 투명성, 신뢰성을 확보하기 위해 공공데이터를 지속적으로 공개할 것”이라고 밝혔다.

 




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