서울주택도시공사(이하 SH공사)가 공공임대주택을 공급함으로써 매년 서울시민의 주거비 약 1조3,000억 원을 경감하는 효과가 있는 것으로 나타났다. SH공사가 보유한 공공임대주택 13만5,441호의 임대액(임대보증금 및 임대료)은 민간 시세 대비 31.9%에 불과한 수준이다.
SH공사 보유 공공임대주택 현황
2022년 말 기준 SH공사 보유 공공임대주택은 135,441호이며, 이 중 105,085호는 아파트다. 취득가액은 22조원, 장부가액은 18.5조원, 공시가격은 45.7조 원으로 총 자산 가치(시세)는 약 76.4조 원에 이르는 것으로 나타났다.
SH공사는 주택건설사업의 53%를 장기 공공임대주택으로 공급하고 있다. 총 308개 단지에서 공공임대 10.3만호, 공공분양 9.1만호를 건설하였고, 임대주택 유형별 비율은 영구임대 22%, 공공임대 및 국민임대 51% 그리고 장기전세가 27%다.
공공임대주택의 장기 보유 결과 자산가치가 크게 상승했다. SH공사가 보유한 공공임대주택의 시세가 2012년 23조원에서 2022년에는 76조로 3.3배 증가했다.
공공임대주택 공급으로 매년 1조3,000억 원 주거비 경감 기여
서울시민이 SH공사 공공임대주택에 거주함으로써 얻는 주거비 경감 기여액은 2012년 약 3,418억 원이었으며, 이후 지속 상승해 2022년에는 약 1조2,943억 원으로 늘었다.
SH 공공임대주택은 아파트 월세형 7만9,288호(59%), 아파트 전세형 2만5,797호(19%), 매입임대 3만356호(22%) 등으로 구성되며, 아파트의 주거비 경감 기여액은 1조2,022억 원으로 93%를 차지했다.
SH공사가 관리하는 서울시 및 리츠 소유 공공임대주택까지 더하면 전체 호수는 22만호, 주거비 경감 기여액은 2조983억 원에 이른다.
임대주택 유형별 주거비 경감 기여액을 살펴보면 장기전세주택이 호당 1,417만 원으로 가장 높았다. 특히 2012년 147만 원에서 2022년 1,417만 원으로 9.6배 늘어나는 등 타 임대주택 유형에 비해 주거비 경감 효과가 큰 것으로 나타났다.
2022년 타 임대주택 유형별 경감 기여액은 재개발임대의 경우 호당 972만 원, 국민임대의 경우 1,192만 원, 영구임대의 경우 902만 원이다.
임대수입 대비 공공임대주택 운영수지 악화
SH 공공임대주택의 공공 기여는 큰 폭으로 늘고 있지만, 지속 가능성은 갈수록 축소되는 것으로 나타났다. 임대주택 운영비와 세금 등 관련 비용은 매년 늘어나지만, 임대수입은 시세 대비 4~25% 수준에 불과해 임대주택 사업수지가 악화되고 있기 때문이다. 2022년 기준 임대주택 수선유지비 등 SH 공공임대주택 운영비용은 2,749억 원에 이르지만, 임대료 수입은 1,531억 원에 불과하다.
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또한 SH공사는 지난 20년간 건설원가 기반 7개 유형(영구·국민·공공·재개발·주거환경·매입임대·기타임대)의 임대주택 임대료를 2011년, 2023년 단 두 차례 인상했다. 임대료 동결로 LH 대비 임대료 격차가 발생하여, SH 임대료는 LH 대비 영구임대 71%, 공공임대 61% 수준이다.
더구나 SH 공공임대주택에 부과된 재산세 및 종합부동산세 등 보유세는 ‘지방세특례제한법’ 제정 이후 2012년 94억 원에서 2022년 697억 원으로 급증했다. 2022년 기준 공공임대주택 보유세가 공사 보유세 총액의 66%를 차지한다.
2012년 대비 2022년 SH공사 임대수입은 65% 증가하였지만 보유세를 제외한 운영비는 117%, 보유세는 641% 증가했다. 임대수입에 비해 임대운영비용이 급격히 상승하여, 임대료 인상만으로 수지 개선이 어려운 상황이다.
공공임대주택 운영을 위한 개선방안
이에 SH공사는 공공임대주택의 공급 유형 및 임대료 결정 권한을 강화해 공공임대주택 운영의 지속 가능성을 제고할 수 있도록 노력할 예정이다. 이를 바탕으로 공공토지 개발 지원을 확대해 고품질 공공임대주택 공급 및 관리에도 재투자할 방침이다.
또한 정부를 대신해 운영하는 공공임대주택에 대한 보유세 면제 또는 그에 상응하는 지원이 필요하다는 점을 정부(기획재정부, 행정안전부), 국회 등에 적극 건의하는 등 공공임대주택 사업의 지속성 제고를 위해 다양한 노력을 기울일 계획이다.
김헌동 SH공사 사장은 “사회적 기여가 큰 공공임대주택에 보다 많은 주거취약계층이 거주할 수 있도록 보유세를 면제하거나, 그에 상응하는 정부 지원이 될 수 있도록 제도 개선이 필요하다”고 밝혔다.
