서울주택도시공사(이하 SH공사)는 토지는 공공이 보유하고, 건물만 분양해 초기 주거비용을 대폭 낮춘 토지임대부 분양주택(건물만 분양 백년주택) 공급을 중점 추진하고 있다. 토지임대부 분양주택 수요 증대 및 공급 활성화를 위해 SH공사는 국토교통부(이하 국토부), 국회 등에 제도개선을 적극 요청하였으며, 이를 통해 수분양자의 부담을 완화할 계획이다.

토지임대부 분양주택 토지임대료 부담 줄어든다

토지임대부 분양주택의 토지임대료 부가세 면제를 골자로 한 ‘부가가치세법 시행령’이 지난 2월 29일 개정됐다. 이에 따라 SH공사에서 추진하는 토지임대부 분양주택의 토지임대료 부가가치세가 면제되며, 부담이 크게 완화할 것으로 보인다.

SH공사는 2023년 11월 무주택 시민들의 주거 안정을 지원하기 위해 기획재정부(이하 기재부)에 토지임대부 분양주택의 토지임대료 부가세 면제를 요청한 바 있다. 기재부도 이를 받아들여 2024년 1월 ‘2024년 경제정책방향’에 국민주택규모 이하 토지임대부 분양주택의 토지임대료 부가세를 면제하겠다는 계획을 담았다.

부가가치세법 시행령 개정에 따라 SH공사가 공급한 토지임대부 분양주택 사전예약 단지(59㎡)를 기준으로, 연간 약 48만~84만 원의 임대료 부담이 줄어들 것으로 예상된다.

서울시-SH공사 노력으로 토지임대부 분양주택 사인간 거래 허용

한편 2023년 12월 토지임대부 분양주택 전매제한 기간 후 사인 간 거래 허용, 토지임대료 선납 등을 담은 ‘주택법 개정안’이 의원 발의 1년 만에 국회를 통과했으며, 2024년 3월 5일 관련 시행령·시행규칙 개정안이 입법예고됐다.

이에 따라 토지임대부 분양주택 수분양자는 전매제한기간 10년이 지나면 시장에서 자유롭게 건물을 거래할 수 있게 됐다. 또 거주의무기간(5년)이 경과한 뒤 전매제한기간이 되기 전에는 입주금에 시세차익의 70%를 더한 금액으로 공공에 환매할 수 있다.

서울시와 SH공사의 지속적인 노력이 토지임대부 분양주택 관련 제도개선을 이끌어냈으며, 관련 수요 증대 및 공급 활성화의 길을 연 셈이다. 이는 또한 시민의 재산권을 보호하는 한편, 수분양자의 선택권 확대 및 토지임대료 부담 경감 등 다양한 효과를 낼 것으로 기대된다.

SH공사, 나눔형 전용 모기지 토지임대부 분양주택에 확대 적용 요청

SH공사는 지난 3월 나눔형 전용 주택담보대출(모기지)을 토지임대부 분양주택에도 적용해달라고 국토부에 공식 요청했다. 정부는 2022년 10월 26일 ‘청년·서민 내집마련 기회 확대, 공공분양 50만호 공급’ 계획을 발표하면서 나눔형 주택 전용 모기지를 지원하겠다는 내용도 더했다. 정부 발표에 따르면 나눔형은 최대 5억 원 한도(LTV 최대 80%, DSR 미적용), 40년 만기 저리 고정금리(1.9~3.0%) 대출을 지원받는다. 이를 ‘나눔형’인 토지임대부 분양주택에도 적용해달라는 것이다.

토지임대부 분양주택은 정부의 공공주택 브랜드 뉴:홈의 나눔형으로 분류되지만, 토지는 공공이, 건물은 개인이 소유하는 방식이라는 이유로 수분양자에게 나눔형 전용 모기지 혜택이 적용되지 않는다. 이에 SH공사는 지난해 국토부에 토지임대부 분양주택도 전용 모기지 상품을 도입해달라고 요청했었다.

정부가 나눔형 전용 모기지를 도입한 이유는 소득·자산이 부족한 청년층 등이 금리부담 없이 공공주택을 분양받도록 지원하기 위해서다. 공공분양주택의 시세 대비 저렴한 분양가와 획기적 금리의 전용 모기지를 결합해 자금 부담을 최대한 낮추겠다는 의도다. 특히 정부는 나눔형 전용 모기지를 이용할 경우, 시중은행 대출을 받아 기존 주택을 구입할 때 보다 초기 목돈 부담을 줄이고, 거주 중 지불하는 이자도 크게 절감할 수 있다고 발표했다.

SH공사는 토지임대부 분양주택이 토지비 없이 건물만 분양해 초기 소득·자산이 부족한 세대의 주거사다리 역할을 충실히 한다는 점에서 나눔형 전용 모기지의 취지에 부합한다고 판단, 확대 적용을 요청한 것이다.

또한 SH공사는 LH가 과거 공급한 강남브리즈힐 등 토지임대부 분양주택의 실거래 및 대출사례를 조사한 결과, 건물과 토지의 소유권이 분리돼 대출이 불가능할 것이라는 우려와 달리 금융권 담보대출이 가능했다는 사실을 확인했다.

SH공사는 앞으로도 뉴:홈 나눔형 주택인 토지임대부 분양주택에도 전용 대출 상품을 적용할 수 있는 방안을 마련하기 위해 국토부, 국회 등에 지속 요청할 예정이다. 이를 통해 토지임대부 분양주택 공급을 보다 활성화하고, 무주택 시민의 주거안정에 기여하겠다는 계획이다.

김헌동 SH공사 사장은 “토지임대부 분양주택은 상대적으로 자본이 부족한 신혼부부와 청년들의 주거안정을 통해 저출산 등 사회 문제 해결에 기여할 수 있는 주택”이라며 “주택도시기금을 통한 저리대출을 통해 주택마련 부담을 낮춰야 한다”고 말했다. SH공사는 앞으로도 무주택 시민의 주거 안정을 위해 최선을 다할 것이다.