슬기로운 청약생활
내 소득과 자산, 가능할까?
까다로운 청약 심사 기준 완벽 가이드
정리. 편집실
서류 제출 단계에서 가장 많이 혼란스러워하는 세전 소득 산정,
프리랜서·이직자 소득·자동차 가액 계산, 부모 합산 여부 등 2026년 최신 청약 및 심사 기준에 맞춰 알아본다.
CASE 01.
“이직하면서 공백기가 있었는데, 소득은 어떻게 계산하나요?”
Q.
공고문에 ‘전년도 도시 근로자 가구원 수별 가구당 월평균 소득’을 본다고 되어 있는데, 공백 기간의 무직 소득도 평균에 포함되나요? 아니면 현재 직장 연봉으로 계산하나요?
A.
공백기의 0원이 평균을 깎아 먹지는 않지만, 이직 시점과 근무기간에 따라 산정 방식이 달라집니다. 심사 시 건강보험공단이나 국세청의 전년도 공적자료 소득을 우선 적용하는 것이 원칙입니다. 만약 당해 연도 이직으로 현 직장 재직 기간이 1년 미만이라면, 건강보험 보수월액을 적용하거나 ‘현 직장 급여 총액÷실제 근무 개월 수’로 산정합니다. 이처럼 재직 기간과 공적자료 반영 기준에 따라 차이가 발생하므로, 본인의 전년도 원천징수영수증과 건강보험 보수월액을 함께 확인하셔야 합니다.
CASE 02.
“실수령액은 기준 이하인데, 영수증 세전 금액 때문에 초과인가요?”
Q.
실수령액이 270만 원이라 소득 기준(월 300만 원 이하 가정)에 들어간다고 생각했습니다. 그런데 원천징수영수증을 보니 식대와 상여금이 포함되어 세전 월급이 320만 원으로 나옵니다 . 청약 소득 기준은 ‘실수령액’인가요, ‘세전 소득’인가요?
A.
청약 심사의 철칙은 ‘세전 소득’ 기준입니다. 세금(소득세, 지방소득세)과 4대 보험료를 떼기 전의 금액, 그리고 정기 상여금과 성과급 등을 모두 합산한 세전 총수입이 심사 대상입니다. 단, 근로소득 중 비과세 항목(예: 월 20만 원 이내의 식대, 자녀 보육수당 등)은 소득 산정 시 제외될 수 있으므로, 원천징수영수증의 ‘비과세 소득’ 항목을 뺀 세전 금액을 정확히 확인하셔야 합니다.
CASE 03.
“프리랜서인데 소득 입증을 어떻게 하나요?”
Q.
프리랜서 디자이너로 일하고 있습니다. 수입이 일정하지 않은 저 같은 프리랜서는 청약할 때 소득을 어떻게 증명하고 산정해야 하나요?
A.
국세청 ‘소득금액증명원’의 종합소득세 신고 금액을 기준으로 합니다. 프리랜서나 개인사업자는 전년도 종합소득세 신고 후 발급받을 수 있는 소득금액증명상의 ‘소득금액(수입금액-필요경비)’을 12개월로 나누어 월평균 소득을 산정합니다. 만약 작년 중반부터 일을 시작했다면 사업 개시일부터 공고일까지의 소득을 해당 개월 수로 나누어 계산합니다. 홈택스에서 소득금액증명원을 미리 발급받아 최근 연도 소득액을 체크해 두세요.
CASE 04.
“전기차 보조금을 받았습니다. 차량 가액 기준에 걸릴까요?”
Q.
올해 신차로 출고가 5,200만 원짜리 전기차를 구입했는데, 보조금을 1,000만 원 받아 실제 돈은 4,200만 원만 들었습니다. 공공임대주택 자동차 가액(4,542만 원 기준) 산정 기준 초과로 걸리나요?
A.
정부 보조금을 차감한 금액으로 계산되므로 안심하셔도 됩니다. 보건복지부 차량 가액 기준 및 사회보장정보원 시스템 평가 시, 친환경 자동차(전기차·수소차)의 차량 가격 산정 시에는 지자체 및 정부에서 받은 ‘구매 보조금’을 차감한 실제 가액을 기준으로 평가합니다. 또한 매년 차량 감가상각이 적용된 보험개발원의 차량 기준 가액을 따르므로, 보조금을 차감한 실구매 기준 금액이 커트라인 이하라면 자산 기준을 충족합니다.
CASE 05.
“아르바이트와 프리랜서를 병행 중인데, 소득은 어떻게 합산하나요?”
Q.
낮에는 식당에서 4대 보험이 적용되는 아르바이트를 하고, 밤에는 프리랜서 번역 일을 하고 있습니다. 두 가지 소득이 모두 잡히는지, 아니면 금액이 더 큰 한쪽 소득만 제출하면 되는지 궁금합니다.
A.
국세청 및 사회보장정보시스템에 조회되는 ‘모든 소득’을 합산 합니다. 청약 서류 심사 시에는 보건복지부의 사회보장정보시스템을 통해 신청자의 근로소득, 사업소득, 재산소득, 기타소득이 일괄 조회됩니다. 따라서 4대 보험이 적용되는 근로소득(건강보험 보수월액 등)과 3.3% 사업소득(소득금액증명)이 모두 합산하여 총 월평균 소득을 계산합니다.
CASE 06.
“주식 및 금전 자산도 공공분양·임대 청약 시 자산 심사에 들어가나요?”
Q.
공공분양이나 임대주택 청약 시 부동산이나 자동차 외에 주식, 예금, 현금 같은 금융자산도 총자산 기준에 포함되어 평가받나요?
A.
네, 금융자산(예금, 주식, 채권 등)과 부채까지 모두 합산한 ‘총자산’을 심사합니다. 공공분양(뉴:홈)이나 공공임대주택의 자산 심사는 ‘부동산(토지+건물) + 자동차 + 금융자산 + 일반자산 - 부채 = 총자산’ 공식을 따릅니다. 모집공고일 기준 은행 예·적금, 주식 평가액, 보험 해약환급금 등이 모두 사회보장정보시스템을 통해 금융자산으로 산정되며, 여기서 대출금(부채)을 뺀 최종 금액이 해당 전형의 총자산 커트라인을 넘지 않아야 합니다.
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